Quando você ouve que um empreendimento em pleno Paraíso — a 270 metros do HCor, a 3 minutos a pé da Estação Paraíso e a 5 minutos da Av. Paulista — tem unidades bem abaixo do preço de mercado da região, a primeira reação costuma ser desconfiança. Faz sentido. O bairro não é conhecido por preços nesse patamar.
A explicação está em duas siglas da Prefeitura de São Paulo: HIS e HMP. Este artigo explica o que elas significam, como funcionam na prática, quem pode comprar e o que isso implica para quem está considerando o TOM Paraíso, da Lavvi.
O que é HIS
HIS significa Habitação de Interesse Social. É uma categoria criada pela Prefeitura de São Paulo para viabilizar moradia em áreas bem localizadas para famílias de renda mais baixa. O mecanismo funciona com tetos regulatórios: a Prefeitura define um valor máximo que o imóvel pode custar — e, em troca, o incorporador recebe benefícios urbanísticos para construir.
Existem duas faixas de HIS:
Fonte: Decreto Municipal nº 64.895/2026 — Prefeitura de São Paulo. Valores corrigidos pelo INCC e atualizados conforme o salário mínimo vigente.
O TOM Paraíso conta com unidades nas três categorias: HIS-2, HMP e R2V (mercado livre, sem restrição de renda). Cada categoria tem seus próprios critérios de elegibilidade, teto de preço e regras de uso.
O que é HMP
HMP significa Habitação de Mercado Popular. É uma faixa intermediária — acima do HIS, abaixo do mercado livre. O teto regulatório é de R$ 537.673 para o valor do imóvel, com renda familiar até R$ 16.210/mês (10 salários mínimos).
As unidades HMP seguem lógica parecida com as HIS: preço regulado pela Prefeitura, financiamento dentro do teto estabelecido. A diferença está na faixa de renda elegível e no valor máximo do imóvel.
Como funciona o preço na prática
Entender o preço de uma unidade HIS exige separar dois componentes que costumam ser confundidos: o valor do imóvel (que entra no financiamento) e os custos acessórios (que ficam fora do financiamento).
O teto regulatório da Prefeitura aplica-se ao valor do imóvel, que é a base do financiamento. Custos acessórios — como corretagem — ficam fora desse teto e são pagos separadamente. Isso é importante para entender a diferença entre o preço do imóvel e o desembolso total no momento da compra. Para saber os valores específicos do TOM Paraíso, fale com a Pietra.
Quem pode comprar uma unidade HIS
A Prefeitura de São Paulo estabelece critérios de elegibilidade para a compra de imóveis HIS. O principal é a faixa de renda:
- ▸ HIS-1: renda familiar mensal de até 3 salários mínimos
- ▸ HIS-2: renda familiar mensal entre 3 e 6 salários mínimos
- ▸ HMP: renda familiar mensal entre 6 e 10 salários mínimos
- ▸ R2V (mercado livre): sem restrição de renda
A verificação de renda é feita no momento da aquisição. O comprador precisa comprovar que sua renda familiar está dentro da faixa correspondente à categoria do imóvel que deseja adquirir.
A restrição de 10 anos
Este ponto é importante e precisa ser compreendido antes de qualquer decisão de compra.
Os Decretos Municipais 63.130/2024 e 64.244/2025 estabelecem restrições sobre os imóveis HIS por um período de 10 anos a partir da data de habite-se. Durante esse período:
- ▸ O imóvel não pode ser locado por temporada (short stay, Airbnb e similares são vedados)
- ▸ A venda ou locação convencional só pode ser feita para compradores ou locatários dentro da faixa de renda correspondente
O Decreto Municipal nº 64.895/2026 proíbe a locação de curta temporada (Airbnb, short stay) em unidades HIS-1, HIS-2 e HMP. Apenas as unidades R2V (mercado livre) são livres para esse tipo de uso. Se o seu perfil envolve locação de temporada, as unidades R2V do TOM Paraíso são o caminho adequado.
O TOM Paraíso: três categorias no mesmo empreendimento
O TOM Paraíso foi concebido com uma estrutura mista, reunindo unidades HIS-2, HMP e R2V no mesmo empreendimento. Isso é possível porque a legislação urbanística de São Paulo permite que incorporadoras combinem essas categorias em um único projeto — e, ao fazê-lo, recebem benefícios que viabilizam a construção em terrenos de alta valorização.
| Categoria | Faixa de renda | Teto do imóvel | Restrição 10 anos |
|---|---|---|---|
| HIS-2 | Até R$ 9.726/mês | R$ 383.637 | Sim — venda/locação restrita à faixa; short stay vedado |
| HMP | Até R$ 16.210/mês | R$ 537.673 | Sim — short stay vedado |
| R2V (mercado livre) | Sem restrição | Sem teto | Não — uso livre |
Fonte: Decretos Municipais 63.130/2024, 64.244/2025 e 64.895/2026 — Prefeitura de São Paulo. Apresentação do empreendimento pela Lavvi.
Agora que você já entende o que são HIS e HMP, aqui vai uma informação relevante: o TOM Paraíso, lançamento da Lavvi no bairro Paraíso, em São Paulo, conta com unidades HIS-2, HMP e de mercado livre (R2V). Para saber valores, disponibilidade por categoria e condições de financiamento, o caminho é falar diretamente com a Pietra.
Para quem faz sentido cada categoria
Unidade HIS-2
Faz sentido para quem tem renda familiar entre 3 e 6 salários mínimos, quer morar no bairro Paraíso e não tem intenção de locar o imóvel por temporada nos próximos 10 anos. A restrição é real e precisa ser considerada — mas, para quem vai usar o imóvel como moradia principal ou locação convencional dentro da faixa de renda, a oportunidade de adquirir um imóvel nessa localização dentro desse orçamento é concreta.
Unidade HMP
Para famílias com renda até R$ 16.210/mês que buscam um imóvel abaixo do preço de mercado livre na região. A locação de curta temporada também é vedada para unidades HMP — a restrição de short stay abrange HIS e HMP igualmente.
Unidade R2V (mercado livre)
Para quem tem renda acima de 10 salários mínimos, não está dentro das faixas HIS/HMP, ou quer flexibilidade total de uso — incluindo locação de curta temporada. Sem restrição de renda, sem restrição de uso.
A Pietra é corretora especialista nos empreendimentos Lavvi no Paraíso e pode detalhar a disponibilidade por categoria, os valores por tipo de unidade e as condições de financiamento. O melhor caminho é uma conversa direta.